※ 본 자료는 캐나다 거주 중이신 외환은행 김시목 선배님의 한국일보 칼럼자료에서 발췌한 것이며,
내용을 보시면 아시겠지만, 일반적인 미국의 부동산 담보제도 (UCC - Blanket 등 / Mortgage & Deed 등)와 매우 비슷하다는 것을 알 수 있습니다.
담보제도
한국에서 은행 대출을 받은 적이 있는 사람들은 근저당(根抵當)이라는 용어를 알고 있을 것이다.
뿌리 근(根)자를 써서 뿌리에 자리를 잡은 저당이라는 뜻으로 설정 최고액을 한도로 현재 또는 장래에 발생할 수 있는 여러 가지의 채무를 담보하는 것을 근저당이라 한다. 근저당에도 담보 범위에 따라 종류를 구분하여 포괄 근저당, 한정 근저당, 특정 근저당으로 나누고 있는데, 포괄 근저당은 모든 종류의 거래를 담보하는 것이고, 한정 근저당은 몇 개의 거래종류를 지정하여 계속 담보하고, 특정 근저당은 특정 거래만 담보되고, 그 거래가 끝나면 담보 해지가 되는 방식이다. 한국의 은행 설정계약서에는 표지에 해당 저당권의 종류가 표시되어 있다.
근저당을 캐나다식으로 이야기한다면 'Collateral Charge', 'Revolving Mortgage' 등으로 표현할 수 있을 것이다. 여러 가지의 대출을 담보할 수 있으므로, 대출의 구체적인 내용은 별도의 대출계약서에 표시되고, 설정기록에는 표시하지 않는다. 일반 저당은 한번 거래하면 효력이 끝나는 저당권인데, 캐나다의 'Conventional Charge'라고 할 수 있으며, 대출금액, 기간, 이자율 등이 설정기록에 표시되고, 해당 설정을 다른 대출의 담보로 이용할 수 없다.
캐나다 은행의 설정계약서는 각 은행이 주별 관련법, 대출종류(원리금, 이자 납부방법의 차이) 등을 고려하여 여러 종류의 표준설정계약서를 주별 등기소에 등록해 두고, 등록번호 몇 번 표준설정계약서를 적용하여 설정한 것이라는 내용이 'Charge of Land'에 표시된다.
또한, 담보물의 종류에 따라 부동산 저당과 동산 저당으로 나뉘기도 하는데, 동산 저당은 캐나다에서는 PPSA(Personal Property Security Agreement)라고 하며, 주로 식당 등 영업장의 기계, 기구 등을 담보로 한다. 공장의 경우 한국에는 공장·재단저당 제도가 있어서 공장 안에 설치된 기계, 기구 등을 부동산과 마찬가지로 목록을 첨부하여 일괄 설정할 수 있지만, 캐나다는 그런 제도가 없다. 공동담보는 여러 개의 담보물을 한꺼번에 설정하는 것으로, 캐나다의 경우 'Blanket Mortgage'라고 할 수 있다. 한국에서는 토지와 건물이 각각 등기부에 기재되나, 캐나다는 등기소로 원칙적으로 토지에 건물이 따라가고, 별도 건물 등기부가 없다.
한국에는 없지만, 미국에서 시작하여 캐나다에서도 점차 보편화 되고 있는 'Title Insurance' 제도는 소유권이나 담보권에 문제가 생겼을 때 보험회사가 대신 책임을 지는 제도다. 별로 큰 금액이 아닌 일회성 보험료 납부로 해결이 되니 권장할 만하다.
한국에서는 설정할 때 은행에서 저당권계약서를 작성하여 법무사를 통해 법원 등기소에 등기하게 된다. 이 경우 인지세, 설정 금액에 비례하여 국민주택채권 구매 등 적지 않은 비용이 소요되지만, 캐나다의 경우는 변호사가 온라인 시스템인 'Teranet'을 통해 설정하거나 해지할 수 있다. 따라서, 설정 비용이 변호사 수수료 등만 소요돼 한국보다 상대적으로 적게 드는 편이고, 더 효율적이다.
대출이자계산
금융업에 종사하지 않는 일반 소비자들이 잘 모르고 있는 것 중 하나가 국가별로 이자율 계산이나 적용방식이 조금씩 다르다는 점이다.
예를 들면, 미국 달러의 경우 대출이자 계산을 할 때 1년을 360일로 하고, 원화나 캐나다 달러의 경우는 365일로 한다. 결국 미국 달러로 대출받은 사람이 약간의 이자를 더 부담하게 된다.
한국과 캐나다의 주택담보 대출이자 계산방식을 비교해 보면, 캐나다방식은 적용금리에서 6개월 복리 방식 이자 계산(Semi-annual Compound)을 고려하여 실제 이자 계산은 약간 낮은 이율이 적용된다. 한국의 경우 연리 기준으로 월 이자를 계산하여 받으면서 미리 낸 이자에 대한 이자를 고려하지 않고 계산을 하고 있어, 미리 낸 이자에 대한 이자를 고려해 주는 캐나다가 조금 유리하다.
요즘은 인터넷에 여러 가지 이자 계산기가 있어 비교가 쉬운데, 대출금액 100만 원을 5년, 5.59%로 주택담보 대출을 받았을 때, 한국 방식은 매월 원리금 납부액 1만9,142원, 5년간 총이자 금액 14만8,170원이지만, 캐나다 방식(100만 달러 기준)은 매월 원리금 납부액 1만9,113달러, 5년간 총이자 금액 14만6,964달러로 한국 방식보다 5년간 총이자 금액을 적게 낸다. 따라서, 같은 주택담보 대출이라도 미리 낸 이자에 대한 이자를 고려해 주는 캐나다 방식이 유리하다.
한국은 이자제한법이 있어 법정 최고이자율이 연 24%다. 반면, 캐나다는 형법에 60% 넘는 이자율을 범죄로 간주하므로 최고 이자율이 60%인 셈이다.
대출 원리금을 제때 갚지 못하면 한국은 이자가 연체되었더라도 원금에 대해 정상 이자율보다 훨씬 높은 연 15% 정도의 연체이자율을 적용한다. 캐나다는 모기지 대출에 대하여는 이자율 관련법에 따라 높은 연체 이자율이나 벌금을 적용할 수 없고, 정상 이자율로 지연된 월 상환금액에 대해서만 추가이자를 계산하므로 연체된 경우에 한국보다 이자 부담이 덜하다.
한국에서는 대출받을 때 실효 이자율을 고객에게 알려줄 의무가 없지만, 캐나다에서는 이자 및 대출에 따른 부대비용을 고려하여 실제 고객이 부담할 연 실효 이자율(Annual Percentage Rate Cost of Borrowing)을 계산한 'Disclosure Statement'를 작성하여 대출계약서 작성일로부터 2영업일 이전에 고객에게 알려주도록 의무화되어 있다. 이를 통해 은행이 과다한 대출 수수료를 고객에게 부담시키는 것을 억제하는 효과도 있다.
따라서, 대출이자 계산 방식 면에서는 캐나다 방식이 한국과 비교하면 소비자에게 유리하다고 할 수 있다.
담보권 행사
부동산을 담보로 저당권을 설정하고 은행이나 다른 사람(채권자)으로부터 대출을 받았을 때, 원리금을 제때 갚지 못하면 채권자는 담보물을 처분하여 대출 원리금을 받고자 한다.
한국과 캐나다 간 저당권을 설정하는 방법에서도 차이가 나지만, 문제가 되었을 때 담보권을 행사하는 방법에서도 차이가 크다.
한국의 경우는 저당권이 설정된 담보물 처분은 법원 경매를 통해서만 하게 되어 있다. 은행에서는 통상 대출연체 등 계약 불이행 이후 한 달이 지나면 독촉장을 보내고, 6개월 정도 지나면 고정 이하 대출(Substandard/Classified Loan)로 분류하여 법적절차에 의한 회수에 들어간다. 이때 은행이 법원에 경매를 신청하면 법원은 외부 감정기관에 감정을 의뢰하여 최저 경매가격(법사가 法査價)을 정하고, 해당 법원 담당의 여러 경매 건을 모아서 매각기일을 정하고, 경매법정에서 입찰을 통해 매각한다. 매각기일에 팔리지 않으면(유찰 流札) 통상 20% 정도씩 최저 경매가격을 낮추어 팔릴 때까지 법원이 주도하여 재경매 한다. 팔리면 법원에서 경매비용을 제하고 남은 금액을 채권자 간 우선순위에 따라 배당한다.
캐나다의 경우는 주별로 법원의 감독하에 매각하는 Judicial Sale 제도(BC, 앨버타 등)와 담보권자(은행 등 대출자)에게 연체 등 대출약정을 위반했을 때 임의로 매각할 권한을 주는 Power of Sale 제도(온타리오) 두 가지로 크게 나뉜다. 다른 방법으로는 Foreclosure, Quit Claim Deed로 소유권 등을 담보권자에게 넘기고 채무를 면제받는 방법이 있으나, 복잡하여 잘 이용되지 않고 있다.
Judicial Sale은 매각 시작부터 법원의 허가를 받고 감정 등의 절차를 진행하며, 사려는 사람이 나타나 매매계약을 체결할 때에도 법원의 승인을 받아야 하므로 담보물 처분에 6개월 이상 장기간 소요되고, 비용도 많이 든다.
한편, 온타리오의 Power Sale(POS) 제도에서는 담보권자(대출자) 처지에서 볼 때 가장 손쉽고 빨리 채권을 회수하는 방법이다. 채무자의 연체 등 계약불이행 일자로부터 15일이 지나면 담보권자는 Notice of Sale을 소유자, 세입자 등 이해 당사자에게 보낼 수 있다. 이후 채무자는 35일 이내에 연체를 정리하는 등으로 POS 진행을 막을 수 있고, 담보권자는 이 기간에 기다려야 한다. 이 기간이 지나도 정리가 안 될 때 담보권자는 Power of Sale을 진행할 수 있다.
통상 은행은 싸게 팔았다는 분쟁을 피하고자 외부 감정평가 회사에 감정을 의뢰하여 매각가격을 정한 후 리얼터에게 리스팅을 요청한다. 바로 안 팔릴 경우 어느 정도 가격을 낮추어야 하는지 기준은 없지만, 몇 달이 지나도 안 팔리면 시세를 다시 파악하고 팔릴 때까지 가격을 낮추어 간다. 팔린 가격에서 매각에 든 비용(변호사 비용, 감정 비용, 부동산중개 수수료 등)과 대출 원리금을 상환하고도 남은 금액이 있으면 소유자에게 남은 금액을 반환한다. 설정 채권자가 여러 명 있으면 우선순위에 따라 나누어 가지게 된다.
그러나, 대부분의 경우 POS가 실행될 정도이면 담보물을 처분해도 대출금을 전부 못 갚는 경우가 되는데, 이 경우 채권자는 채무자의 다른 재산으로부터 상환을 받기 위해 법원에 소송(Statement of Claim)을 제기한다.
경제가 어려워지면 실직 등으로 부득이하게 Mortgage Payment를 제때 못하여 사는 주택이 POS 당하는 경우가 있다. 이런 사태를 막기 위해서는 미리 은행과 협의하여 상환 부담이 적은 방법으로 채무 재조정(Rescheduling) 또는 재대출(Refinancing)을 하거나, 자발적으로 매각하여 대출금을 상환하면 강제 POS에 따른 불이익을 조금이나마 줄일 수 있을 것이다. 은행들은 일반적으로 별 손해가 없으면 연체 대출금을 정리하기 위한 채무 재조정 등에 협조해 주는 편이다.
(상기 내용은 일반적 수준에서 한국과 캐나다 간의 담보권 행사방법에 대한 차이를 기술한 것이므로, 구체적인 사안이 있으면 변호사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.)